Contrato de Promessa de Compra e Venda de imóvel, é seguro?

Comprar apartamento na planta.
É seguro firmar um Contrato de Promessa de Compra e Venda?
A resposta a esta pergunta necessita de um esclarecimento maior sobre a compra e venda de imóveis.
Primeiro, tenha em mente que: A compra e venda de imóveis, para ser válida, deve ser obrigatoriamente realizada por meio de escritura pública definitiva, com registro junto ao cartório de imóveis. Ou seja, não sendo feita desta forma, ainda não está finalizado o negócio, ou este não foi feito da maneira correta.

Para entender melhor o cabimento da PROMESSA DE COMPRA E VENDA, que é um contrato preliminar à compra e venda definitiva mencionada acima, vamos pegar o exemplo da compra de imóvel que ainda está em fase de construção (na planta):
Neste tipo de contrato, na maioria das vezes, a Construtora se compromete a construir o imóvel, com as especificações e detalhes que ofertou. O comprador se compromete a pagar pelo imóvel em construção, no prazo e forma que acertou. Ambos sabem que o apartamento só será entregue numa data futura, e comumente, o pagamento avançará junto com a obra.
Como o imóvel “ainda não existe”, utiliza-se o contrato de Promessa de Compra e Venda, do qual nenhuma das partes poderá se arrepender (de comprar ou de vender), e quando todos cumprirem com o que prometeram, ou seja, PAGAR e CONSTRUIR, o negócio será definitivo, com a transferência da propriedade por meio de escritura pública definitiva.

Enquanto não se chega ao momento final, o contrato de promessa de compra e venda garante ao COMPRADOR o direito de adquirir aquele imóvel, quando este estiver finalizado, desde que o pagamento tenha sido concluído.
No entanto, especial atenção deve ser tomada neste momento! Quando se firma um contrato PARTICULAR de promessa de compra e venda, que normalmente vem a ser elaborado pela construtora e tem as assinaturas das partes reconhecidas em cartório, este documento não é oponível contra terceiros, se não for registrado na matrícula. Isto é, não é dada publicidade a este negócio, de modo que não há como garantir que este MESMO imóvel já não tenha (ou venha) a ser vendido para outra pessoa.

O Judiciário brasileiro, ciente desta situação, vem trabalhando para trazer maiores garantias aos compradores, tendo em vista que esta modalidade de contrato é muito utilizada neste tipo de negócio, como é o caso das Súmulas 84 e 239 do STJ.
Para evitar dissabores, poderá o COMPRADOR realizar o registro da Promessa de Compra e Venda junto à matrícula do imóvel, no cartório e, assim, deixará registrado que tem seu direito real de adquiri aquele bem quando terminar de pagar o preço, ou este for finalizado.

Os documentos necessários para registrar a promessa de compra e venda variam de cartório para cartório.
Basicamente, são eles:

– Reconhecimento de firma por autenticidade dos vendedores e por semelhança das duastestemunhas e dos compradores, no contrato de promessa de compra e venda;
– Se o transmitente for pessoa jurídica, mencionar as Certidão Negativa de Débitosde tributos federais e doINSS, ou apresentar declaração de que o imóvel não faz parte do ativo imobilizado (ou fazparte do circulante) e que a atividade da empresa é a comercialização de imóveis;
– Declaração de que a transação não foi realizada por corretor de imóveis, e caso tenhasido realizada por corretor de imóveis deve mencionar o número do Creci do corretor;
– Cópia autenticada e atualizada da certidão de casamento ou nascimento do(s)promitente(s) vendedor(es) e comprador(es);

Esta é, sem dúvidas, a maneira mais segura de comprar um imóvel na planta, garantindo ao comprador o DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO.

Autor: Pâmela Andrade
Advogada voltada à consultoria jurídica empresarial para vários segmentos de mercado.